Приёмка квартиры в новостройке: подробный разбор

Зачем нужна тщательная приёмка

На приёмке вы сверяете фактическое состояние квартиры с тем, что обязан передать застройщик. Все обнаруженные недостатки фиксируются документально, и девелопер устраняет их за свой счёт в установленный срок. Если же подписать акт без замечаний, считается, что претензий нет, и последующий ремонт ляжет на вас. Поэтому к приёмке стоит отнестись серьёзно.

Когда происходит и сколько занимает

После ввода дома в эксплуатацию застройщик приглашает на приёмку. На осмотр обычно отводят ограниченное время, но торопиться не нужно: лучше потратить лишний час, чем потом исправлять недочёты самостоятельно. Если в назначенный день вы не можете приехать, приёмку реально перенести по согласованию.

Что взять с собой

• паспорт и договор долевого участия;
• фонарик — осматривать стыки и тёмные углы;
• рулетку и уровень — проверять геометрию;
• лист бумаги — проверять тягу вентиляции;
• простую зарядку или тестер — проверять розетки;
• мел или малярный скотч — помечать дефекты.

Стены, потолки и пол

Проверьте ровность стен и потолков, отсутствие трещин, сколов и следов протечек, выведенные углы. Стяжка пола должна быть ровной, без трещин и пустот — пустоты выявляют простукиванием. Перепады по горизонту измеряют уровнем: это важно для будущего покрытия.

Окна и двери

Окна должны открываться плавно, без заеданий; проверьте уплотнители, отсутствие сколов на стеклопакетах и продувания. На балконах осмотрите остекление и отливы. Входная дверь — ровно установлена, замки работают, без вмятин. Если есть межкомнатные двери, осмотрите и их.

Электрика и вентиляция

Проверьте напряжение в розетках (тестером или зарядкой), работу автоматов в щитке. Все заявленные в проекте точки должны присутствовать и работать. Тягу вентиляции проверяют листом бумаги у решётки: при нормальной тяге лист притягивается.

Сантехника и отопление

Осмотрите стояки и выводы водоснабжения и канализации на отсутствие протечек. Радиаторы отопления должны быть надёжно закреплены, установлены ровно, без подтёков. Если установлены сантехнические приборы (в квартирах с отделкой), проверьте их работу и герметичность.

Дефектная ведомость и сроки

Все недостатки заносятся в дефектную ведомость, которую подписывают обе стороны. Застройщик обязан устранить их в установленный срок. Акт приёма-передачи подписывайте только после устранения существенных дефектов или с их обязательным указанием в документе. Не подписывайте «чистый» акт под обещание «всё исправим потом».

Гарантия после заселения

На квартиру и инженерное оборудование застройщик предоставляет гарантию. Это значит, что часть дефектов, проявившихся уже после заселения, он обязан устранить в гарантийный период. Сохраняйте все документы по приёмке и переписку — они подтверждают ваши права.

Если застройщик не устраняет дефекты

Бывает, что застройщик затягивает с устранением. В этом случае у дольщика есть варианты: требовать устранения в разумный срок, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов, а иногда — неустойки. Действовать нужно по закону и с документами; чаще всего достаточно грамотной претензии.

Приёмка с отделкой и без

Объём проверки зависит от типа отделки: в квартире без отделки оценивают «коробку» и инженерию, а в квартире под ключ добавляется контроль финишных покрытий, сантехники и дверей. О выборе формата отделки — в статье «Отделка квартиры». Чтобы заехать сразу, обратите внимание на готовые дома, например «Лаврушинский».

Стоит ли звать специалиста

Специалист по приёмке с тепловизором и измерительным инструментом находит скрытые дефекты и помогает грамотно оформить ведомость. Для квартир под ключ или дорогих лотов услуга часто окупается, ведь застройщик устраняет всё за свой счёт. Для квартир без отделки она менее критична.

Сроки приёмки и перенос даты

После сообщения о готовности дома у дольщика есть определённый срок, чтобы приступить к приёмке. Затягивать не стоит, но и торопиться в ущерб осмотру не нужно. Если в назначенную дату вы не можете приехать, приёмку реально согласованно перенести. Письменно фиксируйте все обращения и даты — это пригодится, если возникнут споры о сроках устранения дефектов.

Частые скрытые дефекты

Некоторые недостатки не видны при беглом осмотре: продувание окон, нарушенная тяга вентиляции, неровности стяжки под будущим покрытием, проблемы с электрикой, плохая гидроизоляция санузлов. Именно поэтому полезны простые инструменты и внимательность. В квартирах с дорогой отделкой скрытых дефектов больше, и их легче пропустить без опыта.

План приёмки по шагам

1. Согласуйте дату и подготовьте инструменты.
2. Осмотрите квартиру по чек-листу при дневном свете, не спеша.
3. Зафиксируйте все недостатки в дефектной ведомости.
4. Дождитесь устранения существенных дефектов.
5. Подпишите акт только после устранения или с указанием дефектов.

Что сделать сразу после приёмки

Получив ключи, не спешите начинать ремонт: зафиксируйте показания счётчиков, проверьте работу систем в реальной эксплуатации, сохраните документы и контакты управляющей компании. Если в первые недели проявятся скрытые дефекты, их можно заявить по гарантии. Аккуратное оформление бумаг на этом этапе экономит нервы в будущем.

Гарантия и общее имущество дома

Гарантия распространяется не только на вашу квартиру, но и на общее имущество дома — подъезды, лифты, кровлю, фасады, инженерные системы. Если в гарантийный период проявляются проблемы, их обязана устранять управляющая компания или застройщик. Поэтому при приёмке полезно осмотреть и места общего пользования: состояние подъезда, лифтов, входной группы. Это часть качества жизни в доме, а не только вашей квартиры.

Стоит ли приглашать эксперта

Специалист по приёмке с тепловизором, анемометром и измерительным инструментом находит дефекты, которые обычный покупатель не заметит, и помогает грамотно оформить ведомость. Для квартир без отделки это менее критично, а вот для лотов под ключ или дорогих резиденций услуга часто окупается: застройщик устраняет всё за свой счёт. Если хотите заехать сразу и без сюрпризов, обратите внимание на готовые дома из каталога.

Почему к приёмке готовятся заранее

Приёмка — это не формальность, а инструмент защиты ваших денег: всё, что зафиксировано в ведомости, застройщик устраняет бесплатно. Потраченный на подготовку час экономит десятки тысяч рублей на самостоятельном ремонте. Заранее изучите чек-лист, подготовьте инструменты и при необходимости договоритесь со специалистом. Это особенно важно для квартир с дорогой отделкой.

Краткий итог по приёмке

Приёмка — это ваш бесплатный инструмент защиты: всё, что зафиксировано в дефектной ведомости, застройщик обязан устранить за свой счёт. Поэтому к ней стоит подготовиться: взять инструменты, не торопиться при осмотре, пройти по чек-листу и подписывать акт только после устранения существенных дефектов или с их указанием в документе.

Если не хотите заниматься приёмкой строящегося дома и ждать сдачи, обратите внимание на готовые новостройки — их можно осмотреть и принять сразу после сделки. Подобрать готовый к заселению проект поможем по каталогу, а как выбрать новостройку в целом — в статье «Как выбрать новостройку».

Коротко

Грамотная приёмка — это страховка от чужих ошибок. Подготовьте инструменты, пройдите по чек-листу, зафиксируйте все недочёты и подписывайте акт только после устранения. Подобрать готовую к заселению новостройку поможем по каталогу.

Частые вопросы